지역별 주택시장의 수급불균형에 관한 실증적 연구

Abstract

본 연구는 우리나라 주택시장의 수급불균형 상황을 다양한 지표를 사용하여 측정⋅분석하고, 특별히 2000년대 인구주택총조사 자료를 활용하여 최근의 미시적 수급불균형 추이를 정리하며, 이를 기초로 정책시사점을 도출하는데 그 목적이 있다. 실증분석에서는 비모수(non-parametric) 추정방식인 의사결정나무(Decision Tree) 분석을 통하여 특정 시기, 특정 지역에서 다양한 주택 유형에 대한 소비자 선택패턴을 추정하고, 이를 통하여 다음 시기 동 지역에서 나타나는 미시적 수급불균형 정도를 측정하였다. 이를 위하여 점유형태(자가 vs. 임대)⋅주택규모(소형 vs. 중형 vs. 대형)⋅구조(아파트 vs. 비아파트)별로 12개의 주택유형을 구분하고 이에 대한 소비자의 선택패턴을 추정하였고, 다음 단계로, 추정한 주택 하위시장에서의 수급불균형이 주택가격 변동에 주는 영향을 모수(parametric)의 분포를 가정한 계량분석모형을 적용하여 추정하였다.

본 보고서의 주요 결과를 요약하면, 첫째, 장기적⋅거시적인 관점에서 우리나라 주택시장의 수급불균형 정도는 대체로 감소 추세인 것으로 나타났다. 물량 측면에서 전국 및 대도시의 주택보급률이 2000년대에 크게 증가하였고(2000~10년 기간 중 서울 77.4%→96.7%, 부산 86.6%→ 109.3%, 대전 96.8%→107.8%, 광주 98.2%→114% 등), 2007~09년의 글로벌 금융위기 이후 건설경기의 침체로 인하여 최근 수년간 공급물량이 시장 펀더멘탈을 고려한 장기균형 수준을 하회하고 있는 것으로 나타났다. 가격 측면에서는 장기적으로 매매가격과 전세가격이 매우 상이한 추이인 것으로 나타났다. 즉, 1986~2014년 기간 중 총증가율 및 변동성 측면에서 전세가격이 수도권⋅비수도권 모두 매매가격을 상회하였고, 상승⋅하락의 시기에 있어서도 서로 추이가 상이한 것으로 나타났다. 수급불균형 측면에서 전국의 매매가격은 2006~10년 기간 중 장기균형 수준을 상회하는 고평가 시기가 있었으나, 그 이후에는 균형가격과 대체로 유사한 추이를 보임으로써 수급불균형의 정도가 현재 낮은 수준인 것으로 나타났다.

둘째, 통계청의 인구주택총조사 미시자료를 사용하여 2000~10년 기간 중의 수요⋅공급 측면을 분석한 결과 다양한 미시적 변화가 관찰되었다. 수요 측면에서는 여성 가구주가 증가하였고(전체 가구에서의 비중이 18.3%→26.0%로 증가하였고 가구수도 249만 가구에서 435만 가구로 증가), 기혼 가구의 감소와 함께 미혼⋅이혼 가구가 증가하였으며, 1인⋅2인 가구의 증가와 함께 4인 이상 가구가 감소하였으며, 고령층 가구의 증가 및 대학 이상 학력을 가진 가구주 비중이 증가하였다. 특별히, 60세 이상인 노인층 1인가구의 경우 여성 가구주의 비중이 압도적으로 높은 것으로 나타났고, 청년층 1인 가구의 경우 대학 졸업이상의 학력을 가진 가구주의 비중이 79.1%로 노년층 1인 가구에(5.1%) 비하여 월등하게 높은 것으로 나타났다. 공급 측면에서는 단독주택 및 연립주택의 비중이 큰 폭으로 감소한 반면 (전체 주택재고에서의 비중이 각각 –11%p, –2.9%p 변화), 아파트 및 다세대주택의 비중이 크게 상승하였다(주택재고에서의 비중이 각각 +10.1%p, +4%p 변화). 주택 규모별로는 소형 주택의 비중이 소폭 감소한 반면, 중형 주택의 비중은 증가하였고, 대형 주택은 대체로 유사한 비중을 보이고 있다. 점유형태별로는 전세주택이 감소하였고, 보증부 월세주택은 크게 증가하였으며, 자가주택 비중은 대체로 유사한 수준을 보이고 있다.

셋째, 비모수 추정방식인 의사결정나무를 사용한 미시적 수급불균형 분석결과에 따르면 2000~10년 기간 중 모든 지역에서 아파트가 과잉 공급된 반면 비아파트는 공급부족 상황인 것으로 나타났고, 시기별로는 2005~10년 기간이 그 이전 시기에 비하여 수급불균형의 정도가 심화된 것으로 관찰되었다. 자가⋅임대주택의 경우 지역별⋅시기별로 불균형의 방향 및 정도가 큰 차이가 있는 것으로 나타났고, 서울의 경우 2000~05년 기간 중에는 자가주택의 과잉공급 및 임대주택의 공급부족 현상이 나타났으나, 2005~10년 기간 중에는 이와 반대 상황이 관찰되었다. 아파트에 한하여 규모별 주택공급을 분석한 결과, 2000~05년 기간 중 서울을 비롯한 5개 지역에서 소형의 공급부족이 나타났으나 2005~10년 기간에는 전 지역에서 소형 아파트가 과잉공급된 것으로 관찰되었다.

넷째, 지역별 수급불균형이 지역별 주택매매가격의 변화에 주는 영향에 대한 미시적 계량분석을 실시한 결과, 초기 상태에서의 총량적 불균형 정도는 가격 변화율에 통계적으로 유의한 양(+)의 상관관계가 있는 것으로 나타났다. 즉, 초기 시점에서 주택 수 대비 가구 수 비율이 높은 지역일수록 이후 5년간의 실질매매가격 상승률이 상승하였고, 초기 시점에서의 규모별 불균형은 소형 아파트의 경우에만 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 총량적 불균형 지표의 변화가 실질매매가격 상승률에 미치는 효과는 통계적으로 유의적이지 않았던 반면, 규모별 불균형 지표의 변화가 실질매매가격 상승률에 미치는 효과는 통계적으로 유의하였고 규모별로 차별적인 것으로 나타났다. 규모별 불균형 지표의 효과는 아파트 규모에 따라 소형, 중형, 대형 순으로 크게 나타나 규모가 작은 아파트일수록 불균형 지표의 변화가 실질매매가격에 미치는 영향이 더 큰 것으로 관찰되었다.

본 연구의 출발점은 주택수요의 다양한 결정요인들 가운데서도 개별가구의 특성들이 가진 영향이 매우 크다는 가설이었고, 이와 같은 단순한 가설이 우리나라 주택시장을 분석하는데 도움이 될 수 있는지를 실험한 결과이다. 실증분석의 결과에 비추어 볼 때 위의 가설이 실제 적용에서는 그렇게 단순하지 않았고, 이 과정에서 중요한 개념적 문제도 제기되었다. 예컨대, 수급불균형의 정도를 측정하기 위해서 어떤 시점이 균형 상태인지 또는 불균형 상태인지를 구분하는 문제도 개념적으로 용이하지 않은 분석과제이다. 그럼에도 불구하고 본 연구는 의사결정나무 등 새로운 분석방식을 통하여 지역별⋅시기별로 가구유형과 주택유형 간의 미시적 수급불균형을 분석하였다는 데 의미가 있고, 향후 이에 대한 후속 연구가 지속되어 주택시장의 균형 있는 발전과 이를 위한 정책수립에 유용한 정보를 제공할 수 있기를 기대한다.